隨著城市建設(shè)進入存量提升階段，城市更新改造逐漸成為主戰(zhàn)場，在這一過程中，每個城市都面臨著機遇和挑戰(zhàn)。作為國家中心城市和超大城市之一，上海經(jīng)過30多年大規(guī)模舊區(qū)改造和城市更新，城市面貌和市民群眾居住條件已得到很大改善。然而，相關(guān)更新改造工作仍十分繁重，亟待統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。在摒棄“大拆大建”模式的情況下，如何實現(xiàn)居民生活改善、歷史文脈傳承的協(xié)同共進？怎樣實現(xiàn)財務(wù)平衡，吸引更多的社會力量參與？

《經(jīng)濟參考報》記者獲悉，隨著上海市城市更新促進會召開第一屆第一次會員大會，未來上海市城市更新促進會、上海市城市更新中心、上海城市更新基金將同步建設(shè)推進，實現(xiàn)政府、企業(yè)、社會等各方共同發(fā)力，構(gòu)建本市城市更新生態(tài)體系，助力城市更新行動提速升級。通過一系列工作機制的創(chuàng)新，上海同步促進城市功能優(yōu)化、民生保障、品質(zhì)提升和風貌保護，努力走出一條可復制可推廣的城市更新新路徑。

直面“雙選題”：在保護歷史風貌中推進城市更新

梧桐掩映之下，不同時期的花園洋房、聯(lián)體別墅和新式里弄依次排列，特色小店與辦公園區(qū)穿插其中……實施城市更新后的上海市長寧區(qū)武夷路，不僅保留了豐富多樣、特色鮮明的文化肌理，居住、工作、生活消費等功能配套也一應(yīng)俱全。

上圖：2020年12月9日，在位于上海楊浦區(qū)的老房子里，邱燕萍沿著閣樓樓梯上樓，身后就是僅夠一人使用的衛(wèi)生間。

下圖：2020年12月30日，邱燕萍在位于上海青浦區(qū)的新房里看電視。

新華社記者 方喆 攝

“以前我們這里‘拎馬桶’比較普遍，比如武夷路305弄，不少家庭擠在20平方米左右的房子里，幾十年來一直過著蝸居生活。從2018年開始，隨著舊改推進，很多人住上了寬敞明亮的大房子?！睆男【蜕钤谖湟穆返拈L寧區(qū)華陽路街道潘東居委會主任方仁林說。

記者看到，武夷路在改造中保留了原菜市場功能，納入了便民中心、社區(qū)文化、公共綠地等功能性設(shè)施，整條街煥新成為有生活、有文化、有溫度的活力社區(qū)。

“舊區(qū)改造既要滿足原住民改善居住條件的需求，又要傳承歷史文脈、保護歷史風貌，從而呈現(xiàn)出一種高品質(zhì)的‘煙火氣’?！鄙虾３鞘泄部臻g設(shè)計促進中心主任徐妍說。

如何在舊改中，實現(xiàn)居民生活改善、歷史文脈傳承的協(xié)同共進，進而提升城市魅力？加快建設(shè)“人民城市”的上海，近年來通過創(chuàng)新思路和工作機制，加大政策和資金支持力度，正在努力答好這道無處不在的“雙選題”。

黃浦區(qū)喬家路里弄的書隱樓是一座擁有250多年歷史的藏書樓，受制于私人產(chǎn)權(quán)問題，保護更新工作一直無法實質(zhì)性推進。上海市城市更新中心以舊改為契機，出面理清復雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，將這座私家園林建筑收歸國有，隨即展開緊急搶修和更新方案論證工作。

被稱為“海上第一名園”的舊式石庫門里弄張園，在實施保護性征收時，動遷了1100多戶居民，在改善百姓居住條件的同時，未來將打造留住城市記憶的歷史風貌街區(qū)。

“目前，上海舊改到了攻堅階段，越是‘啃最難啃的骨頭’，越要更加堅定不移地保留保護城市文脈。保留保護好歷史風貌和歷史建筑，是上海城市建設(shè)及更新思路的升級。”上海市住建委主任姚凱說，城市發(fā)展要算大賬、算長遠賬，經(jīng)濟社會發(fā)展不可偏廢。

上海市委書記李強指出，要以科學態(tài)度、“繡花功夫”做好保護利用的大文章，在保護中更新、在更新中更好保護，做到處處見歷史、處處顯文化，更好塑造城市軟實力的神韻魅力，更好彰顯高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活、高效能治理的生動圖景。

按下加速鍵：高效構(gòu)建城市更新生態(tài)體系

“以前一年做1000戶就算舊改大項目了，2020年以來的項目幾乎全是2000戶以上一起開動?！币晃蛔?012年就在北外灘從事舊改工作的基層干部坦言，上海城市更新速度不斷加快，他們的征收周期也從以“年”為單位計算壓縮到以“月”為單位計算?！?020年下半年到2021年上半年，北外灘一年的征收量就超過前八年總和，惠及居民2.1萬戶?！?/p>

近年來，上海舊改速度明顯加快，每年為3萬余戶老城廂居民解決最“急難愁盼”的居住問題。據(jù)上海市住建委數(shù)據(jù)，2017年上海中心城區(qū)二級舊里以下房屋改造約40萬平方米，2018年約完成45萬平方米，2019年約完成55萬平方米，2020年約完成75.3萬平方米，2021年完成90.1萬平方米……

舊改跑出“加速度”，得益于上海的城市更新生態(tài)體系——城市更新中心、城市更新基金和城市更新促進會——同步建設(shè)推進，政府、企業(yè)、社會、研究等各方力量共同發(fā)力，構(gòu)建起完整的城市更新工作體系。

首先，做強城市更新中心。2020年7月，上海市城市更新中心成立，由功能性國企上海地產(chǎn)（集團）有限公司（以下簡稱上海地產(chǎn)集團）承擔相關(guān)職能。作為全市統(tǒng)一的舊區(qū)改造功能性平臺，該中心負責具體推進舊區(qū)改造、舊住房改造、城中村改造工作，以及其他城市更新項目的實施。

上海地產(chǎn)集團董事長馮經(jīng)明介紹說，上海市城市更新中心組建了規(guī)劃、資金、招商和項目實施等專業(yè)團隊，確保該中心更好地履行職能。為充分發(fā)揮該中心的作用，上海市住建委、發(fā)展改革委、財政局、規(guī)劃資源局和房屋管理局等部門也為該中心賦權(quán)賦能，并完善了相關(guān)配套政策和工作流程，保障城市更新工作有力有序推進。

如何實現(xiàn)財務(wù)平衡是城市更新的老大難問題?！艾F(xiàn)在留下的舊改地塊，是‘骨頭中的骨頭’，歷史欠賬比較多?！鄙虾５禺a(chǎn)集團總裁管韜萍說，之前舊改地塊上要求配建的公共設(shè)施基本都留給了現(xiàn)在的地塊。

據(jù)上海地產(chǎn)集團首席投資運營官趙德和介紹，上海市城市更新中心可以在全市做統(tǒng)籌，通過捆綁地塊、優(yōu)化規(guī)劃、容積率轉(zhuǎn)移等方式實現(xiàn)項目的盈虧平衡，并形成一個長期機制?！皞鹘y(tǒng)的舊區(qū)改造模式受制于土地出讓方式和利益平衡需要，存在各自為政、系統(tǒng)割裂、功能缺失、風貌各異等問題。城市更新中心的成立有利于整體規(guī)劃，打破碎片化建設(shè)，推進區(qū)域開發(fā)，可提高城市更新項目的建設(shè)質(zhì)量和配套水平?！?/p>

管韜萍表示，以前是“一地一策”，缺乏綜合平衡，資源利用效率不足，上海市城市更新中心則實現(xiàn)了在全市層面算大賬、算動態(tài)賬、算長遠賬。

對歷史風貌保留保護的要求日益提高，也增加了財務(wù)平衡的難度。若僅僅依靠區(qū)財政資金，難以做好“雙選題”。上海市城市更新中心創(chuàng)新探索出“市區(qū)聯(lián)手，政企合作”的城市更新模式，由上海地產(chǎn)和相關(guān)區(qū)屬國企組建項目公司，投入資金比例為6：4，并按照投資比例分攤盈虧。

趙德和說，圍繞加快城市更新的目標任務(wù)，上海市城市更新中心成為承接政府戰(zhàn)略決策和運作市場資源的轉(zhuǎn)換平臺，加速了資金周轉(zhuǎn)，實現(xiàn)了長期綜合平衡；同時該中心也通過常態(tài)化機制，讓政府各有關(guān)部門協(xié)同作戰(zhàn)、各司其職，明確了各個工作層面的責任主體，減少了部門之間的行政壁壘，提高了工作效率?！斑^去，從征收到交地，耗費五至六年是普遍現(xiàn)象；采取新模式后，這一過程明顯加快，以虹口17街坊為例，該地塊從征收到交地周期僅耗費一年?！?/p>

其次，成立城市更新基金。去年以來，上海在城市更新融資方面也獲得“源頭活水”。

2021年6月，總規(guī)模約800億元的上海城市更新基金成立。該基金為目前全國落地規(guī)模最大的城市更新基金，將定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項目。2022年2月，該基金的引導基金——上海城市更新引導私募基金合伙企業(yè)（有限合伙）注冊成立并完成備案，注冊資本為100.02億元。

據(jù)悉，引導基金的投資領(lǐng)域?qū)⒕劢褂谏虾Ｊ谐菂^(qū)的舊城改造、歷史風貌保護、租賃住房等城市更新項目。馮經(jīng)明表示，上海地產(chǎn)集團將積極探索“市區(qū)聯(lián)手、政企合作、以區(qū)為主”的舊改工作新模式，努力發(fā)揮功能類國企在完成舊改重大任務(wù)中的主力軍、攻堅隊作用，把舊改“洼地”變成“功能提升、經(jīng)濟發(fā)展、城市治理”的高地，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。

去年9月出臺的《上海市城市更新條例》明確，市、區(qū)人民政府應(yīng)當安排資金，對舊區(qū)改造、舊住房更新、“城中村”改造以及涉及公共利益的其他城市更新項目予以支持。條例既鼓勵通過發(fā)行地方政府債券等方式籌集改造資金，也鼓勵金融機構(gòu)依法開展多樣化金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，滿足城市更新融資需求。

“有了穩(wěn)定的機制保障，我們就可以用市場化手段加快資金的使用效率和周轉(zhuǎn)率。”管韜萍說，上海地產(chǎn)集團通過引進社會資本，放大了資金的杠桿效應(yīng)。

此外，籌建城市更新促進會。2月23日，上海市城市更新促進會召開第一屆第一次會員大會。作為上海城市更新領(lǐng)域的引領(lǐng)性研究和促進機構(gòu)，該促進會將集聚各方力量，組織開展城市更新領(lǐng)域內(nèi)的課題研究、信息交流、決策論證、政策評估、咨詢服務(wù)等活動，協(xié)助有關(guān)部門推進工作，推動上海城市更新實踐發(fā)展。

據(jù)悉，上海市城市更新促進會是由上海地產(chǎn)集團、上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司、上海地產(chǎn)城市更新投資管理有限公司等單位共同發(fā)起，近百家相關(guān)單位和個人共同參與成立的地方性、非營利性、專業(yè)性社會團體。

當選上海市城市更新促進會第一屆理事長的馮經(jīng)明表示，2022年是上海市中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造的收官之年，上海城市建設(shè)將進入存量更新階段。

“在此背景下，上海地產(chǎn)集團會同各類主體，籌建上海市城市更新促進會?！惫茼w萍說，成立上海市城市更新促進會的初衷主要有三：一是匯聚力量與智慧，借鑒國內(nèi)外經(jīng)驗做法，協(xié)助有關(guān)部門共同深入推進上海城市更新行動，尤其要把專家、學者、各類實踐主體共同匯集起來，群策群力、拓展思路，交流提高；二是深入探索城市更新模式，推動上海市新一輪城市更新項目實施；三是充分發(fā)揮多平臺組合優(yōu)勢，打造城市更新的完整框架體系。

立法保障機制創(chuàng)新 走出一條城市更新新路徑

姚凱表示，經(jīng)過30多年大規(guī)模舊區(qū)改造和城市更新，上海城市面貌和市民群眾居住條件已得到很大改善。未來，上海將繼續(xù)加快實施城市更新行動步伐?！吧虾３鞘懈鹿ぷ魅允址敝?，還有大量的低品質(zhì)住宅、老舊商辦物業(yè)、低效工業(yè)用地以及各類老舊設(shè)施，亟待統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、加快更新?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，城市更新是城市發(fā)展永恒的主題。隨著城市建設(shè)進入存量提升階段，城市更新改造成為一個主戰(zhàn)場。上海通過創(chuàng)新思路和工作機制，努力實現(xiàn)居民生活改善、歷史文脈傳承的協(xié)同共進，有望走出一條可復制可推廣的城市更新新路徑。

一是開門做規(guī)劃，立法做保障。

城市更新，要做到有法可依。上海2021年出臺《上海市城市更新條例》，保障城市更新為市民創(chuàng)造高品質(zhì)生活，傳承歷史文脈，提高城市競爭力、增強城市軟實力。

《上海市城市更新條例》將“人民城市人民建”理念落到實處。比如，條例提出，設(shè)立城市更新專家委員會制度，城市更新計劃需經(jīng)專家委員會評審。條例還明確了城市更新的公眾參與機制，公眾在城市更新活動的全流程都可參與，并享有知情權(quán)、參與權(quán)、表達權(quán)和監(jiān)督權(quán)等四種權(quán)利。

二是精準施策，妥善處理好保護與開發(fā)的關(guān)系。

“要拆的堅決拆，要留的堅決保護，在舊改中政府要因地制宜、精準施策，不能搞‘一刀切’?！鄙虾Ｊ蟹课莨芾砭志珠L王楨表示，有的房屋沒有修繕和保護價值，有的街區(qū)僅保留肌理即可，有的歷史建筑需要保留原物、修舊如舊。哪些拆、哪些留都要建立標準，讓基層隊伍心里“有個賬本”。

上海黃浦城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司有關(guān)負責人說，上海在舊改中，除了優(yōu)秀歷史建筑，還會盡量保護一些沒有“身份”但有保留價值的建筑。設(shè)計單位會針對一些有保留價值的街區(qū)或建筑進行甄別，然后組織專家進行論證，盡量把工作做在前面。

三是堅持活化利用，讓歷史建筑回歸百姓生活。

在上海市長寧區(qū)延安西路上，從名人故居、歷史建筑改造而來的“上生新所”，已成為遠近聞名的“打卡”地標，吸引了大量市民游客到訪?！皩v史建筑最好的保護就是合理利用。”萬科集團開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海認為，城市更新的目的在于讓歷史建筑重新回歸老百姓的生活，既打造公共空間，更激發(fā)城市活力。

上海交通大學設(shè)計學院教授王林表示，上海的城市更新方式是在幫助老百姓告別蝸居生活的同時，通過“以用促?！钡确绞?，實現(xiàn)百姓獲得感和城市魅力的雙提升。